[신혼부부전용 전세자금대출 후기] 가계약

 

[신혼부부전용 전세자금대출 관련 후기 모음]

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13. [신혼부부전용 전세자금대출 후기] 혼수 준비 - 침대
14. [신혼부부전용 전세자금대출 후기] 입주 1-2주 전에 해야 할 일
15. [신혼부부전용 전세자금대출 후기] 입주일에 해야할 일
16. [신혼부부전용 전세자금대출 후기] 입주 후 신혼집 체크 사항
17. [신혼부부전용 전세자금대출 후기] 전세보증보험 가입
18. [신혼부부전용 전세자금대출 후기] 전세보증보험료 환급

원하는 목적물을 찾았다면 이제 드디어 출항이다.

 

  아 참고로 버팀목 대출(중기청, 신혼부부 등)도 전세보증보험도 공인중개사를 끼고 가야 한다. 즉, 대출도 공인중개사가 중개를 해줘야 HF든 HUG든 대출을 해준다. 그리고 HF든 HUG든 안하고 어떻게 대출을 받긴 했는데 나중에 전세보증보험 가입할 때에도 중개사를 통한 계약이어야 가능한 걸로 알고 있다. 그냥 결론은 중개비(복비)가 아까워도 끼고 가야 한다.

 

  여하튼 다시 본론으로 넘어와서 가계약을 해야 한다. 목적물 보고 난 후 100만원 지급하는 그거는 가계약이 아니다. 그냥 찜 해두는 것일 뿐이다. 법적으로 아무런 효력도 없다.

 

  여기서 말하는 가계약은 선금 5% 이상을 내는 것을 의미한다. 5%는 대출 시 조건이다. 근데 통상 10%를 낸다. 카더라로는 임대인 입장에서 "10%도 낼 능력이 없는 사람이라면 안하겠다"로 여긴다고 한다.

 

  여하튼 중개인 통해 임대인과 가계약 일시를 정한다. 그리고 사람과 사람이 진행하는 만큼, 용모단정은 필수다. 임대인분께 좋은 인상을 남기는 것도 플러스 요인이다. 만나게 되면 가계약이지만 또 아이러니하게도 전세계약서를 작성한다. 전세계약서 작성 시 당연히 중요한건 특약문구다. 우리는 세입자니까 세입자 입장에서 추가가 필요한 내용들을 정리해봤다.

 

• (계약의 해제) 임차인이 임대인에게 중도금(중도금이 없을때는 잔금)을 지불하기 전까지, 임대인은 계약금의 배액을 상환하고, 임차인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다.
• 임대인은 잔금지급일 익일까지 담보권이나 전세권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다.
• 잔금 납부 시 해당 부동산의 담보대출을 상환해야 한다
• 임대인은 계약 시점부터 만료 시까지 근저당 및 기타 제한물권을 설정하지 못한다
• 전세권 설정 보증보험 가입 혹은 전세보증금 반환보증 등에 임대인이 적극 협조하며 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 보증보험 가입 미승인시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 등 지급한 금원 전액을 즉시 반환한다.
• 임대인은 잔금 지급일 또는 보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전 등기를 신청하지 않는다(전세보증보험 관련)
• 임대인은 국세나 지방세, 근저당권의 이자 체납이 없음을 고지하며, 임차인이 세금 체납 내역을 확인해보는 것에 적극 협조한다. 만일 세금 체납이 확인되는 경우 잔금일 이전까지 체납액 전액을 상환하며, 이를 어길 시에는 계약은 무효로 하고 지급한 계약금은 즉시 반환한다.
• 임대인은 전세 계약 기간 중 매매 또는 담보 제공을 하는 경우, 임차인에게 고지하기로 한다. 이 경우 임차인은 신규 임대인의 지위 승계를 거부하고 임대차 계약을 종료할 수 있다.
• 임차인의 책임이 없는 시설물의 하자는 임대인이 적극 수리하기로 한다.
• 임대인은 임대차 보증금의 잔금을 지급 받을 때까지 임대차 목적물에 설정된 근저당 등 제한적 권리를 모두 말소하고 소멸시켜야 한다.

 

위 특약문구는 근저당 말소 및 전세보증보험 조건까지 포함되어 있다. 그리고 위 특약문구대로 넣고 싶다고 해도 중개인을 통해 한번 더 필터가 된다. 일단은 중개인분께 "위 문구로 특약문구를 준비해봤는데 피드백 부탁드린다"하고 말씀드리고 중개인분이 "이거 이거는 이렇다~"하시면 다시 수정하면 된다. 수정된 최종 특약문구가 전세 계약서에 기입될 것이다. 특약문구라고 해서 막 다 넣는건 아니고 임대인/임차인 양자 입장에서 합리적인 문구만 들어갈 것이다. 그게 중개니까 말이다.

 

  요즘은 버팀목 대출과 전세보증보험이 빈번하다보니 임대인분들도 대충 알건 다 아셔서 대부분 적극적으로 협조해주실거라 생각한다. 

 

  가계약을 하게 되면 아래의 종이들을 받게 된다.

• 계약금 납부 영수증
• 전세계약서 원본
• 등기부등본(계약 당일 출력본, 계약전과 동일 여부 확인)
• 중개대상물 확인 설명서
• 부동산 인허가 보증보험증권(부동산 상호 확인)
• 소유주 납세 증명서(선택사항이다. 나는 안받았지만 좋은게 좋은거고 정 민망하면 중개인 통해 임대인께 체납여부를 대신 여쭤봐 달라고 한번더 체크 요청드리는게 좋다)

전세계약서 쓸 때 중요한건 등기부등본의 주소 그대로 적어야 한다. 예를 들어 XX아파트 A동 101호 인줄 알고 적었는데 나중에 알고보니 XX아파트 제 A동 101호 라고 적혀 있다면? 문제가 될 수 있다. 실제로 이런 사례도 있었다고 후기 찾다가 본거 같으니 조심하도록 해야 한다.

 

  중개대상물 확인 설명서 하단 부분은 중개인분이 공란으로 적어주시는 경우도 있는데, 다 채워달라고 요청드린다. 다시 말하지만 좋은게 좋은거다. 나중에 문제 생기지 않도록 한번에 깔끔하게 가는게 좋다.

 

  그리고 계약할 때 서명도 되는걸로 알고 있는데 그냥 도장으로 하는게 좋다. 다시 말하지만 논란의 여지를 없애는게 좋다. 

 

  임대인 체납여부는 전세계약서를 쓴 이후부터 온라인으로 임차인이 조회가 가능하다. 임대인 동의 없이 말이다. 법이 최근에 바뀌었다. 물론 조회 사실은 임대인에게 고지가 된다. 그리고 임대인 사기 이력도 온라인에서 조회가 되니 정 불안하면 조회해도 된다. 이건 고지가 안된다.

 

  전세계약서에 임대인의 계좌번호도 기입되어 있어야 한다. 앞으로 이 통장에만 가계약금, 중도금, 잔금이 모두 입금될 것이다. 만약 임대인이 이차저차 해서 다른 계좌로 넣어달라고 한다면? 어렵다고 정중히 말씀드려야 한다. 다시 말하지만 논란이 될 수 있다.

 

  그리고 나 같은 경우 지금 살고 있는 집의 퇴실일자와 신혼집으로의 입주일자가 하루 차이 난다. 예를 들어 퇴실일자는 20일이면 신혼집의 입주일자는 21일이다. 많이 고민해봤는데 이게 가장 변수가 적었다. 물론 돈도 신경 쓸 부분도 많지만 전세보증금 리스크는 가장 적게 느껴졌다. 이 부분은 나중에 자세히 알려주겠다.

 

  끝으로

 

가계약금은 말 그대로 가짜 계약금이니 문제가 생기면 돌려달라고 할 수 있지 않을까?

 

생각할 수 있다. 아니다! 가계약금을 지급한 순간부터 이미 전세계약 프로세스가 시작되었다. 즉, 더 좋은 집을 발견했거나 일이 생겨서 이 목적물을 포기하고 싶어도 이제 기호지세라는 것이다. 법적으로 가계약금도 전세계약의 대상이 되는 것으로 알고 있다. 가계약금 10%면 전세가 2억이면 2천만 원이다. 쉽게 생각하면 안된다.

 

  물론 이건 어떻게 다 파악한단 말인가? 싶을 수 있다. 유비무환이라는 말도 있으니 조금 더 고생하더라도 내 피같은 돈을 독자분들께서 아끼셨으면 좋겠다. 한번 잘못하면 몇 천만원, 몇 억이 날라갈 수도 있다. 조금만 더 미래의 부지런함을 땡겨서 사용하시더라도 피눈물 흘리시는 일이 없으셨으면 좋겠다. 다시 말하지만 법조인이  쓴 글이 아닌, 일반 직장인이 쓴 것이라 참고만 하는 수준에서 읽으시길 바란다.

 

 다음 편에서 계속